Ограничение прав физических лиц-инвесторов в недвижимость.

Позиции Верховного Суда в области банкротства.

Ограничение прав физических лиц-инвесторов в недвижимость.                   

      Из этических соображений имена, фамилии участников дела и названия юридических лиц изменены.

   В деле о банкротстве ООО "Инвестстрой", которым возводился многоквартирный дом в  городе Сергиев Посад присутствовал некто Петр Панов, который в феврале 2014 года  купил у ООО "Инвестстрой", в качестве застройщика, 30 квартир ( спор касался половины из них стоимостью 31,34 млн рублей).

   По договору ключи от квартир Петр Панов должен был получить не позднее второго квартала 2015 года, но дом в срок  сдан не был. В ноябре 2020 года ООО «Инвестстрой» было признано банкротом, достройкой дома занялся региональный фонд защиты прав дольщиков.

     Российское законодательство о банкротстве устанавливает, что физические лица,  в качестве  потребителей, в случае банкротства застройщика, должны получать недвижимость или компенсацию от фонда, а не денежные средства за счет конкурсной массы. Но когда Панов направил конкурсному управляющему "Инвестстроя" заявление о включении в реестр требований обязательства по передаче ему, как покупателю квартир, то получил отказ, мотивированный отсутствием доказательств оплаты.

     В судебных документах не говорится, на основании чего конкурсный управляющий сделал такое заключение, хотя у Панова, судя по судебным документам, были копии квитанций и акт об исполнении финансовых обязательств. Позднее он представил их в Арбитражный суд Московской области, в качестве Суда первой инстанции, который удовлетворил его заявление о включении в реестр.

     Апелляционный Суд по обращению в него конкурсного управляющего, решение в пользу покупателя отменил. По мнению Апелляционного Суда,  важно в этом деле, для чего и каких целей осуществлялась  покупка  квартир, для себя или в качестве инвестиции.

      Основная цель специальных правил о банкротстве застройщиков - приоритетная защита граждан как непрофессиональных инвесторов, указал Суд. "Государство предоставляет более высокие гарантии защиты инвесторам, которые приобретают квартиры в новостройках для личного проживания, так как квалифицирует таких инвесторов как потребителей" - объяснил Апелляционный Суд. По  мнению Суда, "если же инвестор уже имеет свое жилье на праве частной собственности и приобретает квартиру фактически не для личного постоянного проживания, а в инвестиционных целях, то в этом случае применение к нему статуса потребителя и сопутствующих этому статусу мер защиты прав потребителей выглядит избыточным".

      Панов, покупая сразу несколько квартир, в данном случае не пытался улучшить свои жилищные условия, а действовал как инвестор, заключил Апелляционный Суд. Более того, он расценил  действия данного покупателя, как злоупотребление правом: "Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения", и Суд вправе отказать в защите прав недобросовестно действующей стороны, напомнила Апелляционная инстанция. На этом основании ходатайство Петра Панова о включении требований в реестр на передачу жилых помещений (квартир) было отклонено. Арбитражный суд Московского округа, в качестве Кассационной инстанции поддержал решение Апелляционного Суда.

     Судебная Коллегия по Экономическим Спорам  Верховного Суда РФ , куда обратился Панов, признала правильными выводы Апелляционного и Кассационного Судов о том, что гражданин, купивший  значительное число квартир в инвестиционных целях , не вправе рассчитывать на приоритетное удовлетворение его требований в случае банкротства застройщика, наравне с дольщиками, приобретавшими жилье для личного пользования. "Последовательное изменение законодательства о несостоятельности застройщиков действительно позволяет сделать вывод, что предпринимаемые законодателем меры по увеличению гарантий прав граждан-участников строительства преследуют в первую очередь удовлетворение их потребностей и потребностей их семей, связанных с жильем", - указала коллегия. Но и полностью отказывать инвестору нельзя, как сделали Апелляционная и Кассационная инстанции, сочла Судебная Коллегия по Экономическим Спорам Верховного Суда РФ. "Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только самого гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц", - говорится в определении Верховного Суда РФ. Эти требования, согласно  позиции Суда, подлежат включению в реестр о передаче жилых помещений.

    Кроме того, «покупка значительного количества квартир в инвестиционных целях не свидетельствует о злоупотреблении покупателем правом», указала она. Целью таких сделок, по мнению судей Верховного Суда РФ, может быть попытка сберечь деньги, сформировать имущественную базу для дальнейшего получения дохода от сдачи жилья внаем. В такой ситуации долг перед гражданином-инвестором должен квалифицироваться точно также как перед юридическим лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, и включаться в четвертую очередь реестра как обеспеченные залогом квартиры, считает коллегия.

    Однако в рассматриваемом в данном деле случае, включение долга, в качестве обеспеченного залогом, невозможно. Фонд защиты прав дольщиков ведет достройку дома, и ему переданы права на него и участок. Залоговые права кредиторов, которые включены в денежный реестр, в отношении объектов долевого строительства с  момента перехода прав к фонду защиты прав дольщиков прекратились, в соответствии с пунктом 11 статьи 201.15-2 закона о банкротстве.

    В результате, инвестиционные требования Петра Панова, могут быть частично погашены за счет компенсации от фонда, решила Судебная Коллегия по Экономическим Спорам Верховного Суда Российской Федерации. Выплата подобных компенсаций предусмотрена постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21 июля 2022 года 34-П. В нем Конституционный Суд РФ установил временные правила, в соответствии с которыми лишившиеся залога кредиторы, не являющиеся дольщиками, имеют право рассчитывать на такие выплаты. Согласно постановлению Конституционного Суда РФ, выплаты должны будут производиться за счет пропорционального распределения между кредиторами части выручки от реализации фондом помещений в доме, а размеры распределяемой выручки должен определить Суд, учтя объем работ для достройки дома и иные связанные с этим расходы фонда.

     Судебная Коллегия по Экономическим Спорам Верховного Суда Российской Федерации отменила решения нижестоящих судов, и поручила им прояснить обстоятельства дела с учетом сделанных разъяснений. Также она предписала заново изучить позицию конкурсного управляющего, согласно которой "фактическая передача должнику - застройщику денежных средств, в счет оплаты, осуществлена не была".

Благодаря слаженной работе нашего коллектива, гибкой системы вознаграждения партнеров и агентов, а также опыту и компетентностью специалистов компании, наша фирма может гарантировать Вам как качественные услуги в сфере банкротства, так и дополнительный доход.
Запишитесь на бесплатную консультацию прямо сейчас!