Позиция Верховного Суда по защите добросовестного покупателя имущества на торгах при банкротстве.

        Из этических соображений имена, фамилии участников дела и названия юридических лиц изменены.

    В 2017 году компания «Регион» для продажи нежилого помещения в Москве,  заключила соглашение с  «Фирмой «Пульс», для проведения риэлторских услуг. Риелтор, сопровождая сделку,  опубликовал объявление о продаже недвижимости, которое увидел некто Дмитрий Дмитриев. В результате, он приобрел помещение, заплатив за него 123 млн руб. Кадастровая стоимость этой недвижимости на этот момент составляла почти 42 млн руб. Сделка получила одобрение единственного участника - «Региона».

   А спустя год компания «Регион» была признана банкротом, и конкурсный управляющий оспорил сделку купли-продажи склада, приобретенного Дмитриевым.  По  мнению управляющего, Дмитриев купил недвижимость слишком дешево (дело № А40-35533/2018). Суды первых двух инстанций приняли решение, что Дмитриев при заключении сделки действовал  разумно и осмотрительно, в пределах стандарта поведения  добросовестного покупателя в подобной ситуации.  Суды также уточнили, что на дату совершения сделки, сведения о несостоятельности должника отсутствовали: не было судебных актов   о взыскании с него задолженности, которые вступили бы в силу , не было открытых в отношении должника исполнительных производств. Кроме того, цена сделки при этом отличалась от рыночной лишь на 30%, что не говорит о существенном расхождении этой цены с рыночной и не может свидетельствовать о совершении сделки на невыгодных для должника условиях.  

     С подобными заключениями не согласилсяАрбитражный Суд Московского округа . Кассационная инстанция пришла к другому выводу. АСМО решил, что действия покупателя, приобретающего имущество по цене явно ниже рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. Суд предположил , что Дмитриев либо был в сговоре с продавцом, с намерением последнего вывести имущество из конкурсной массы, либо понимает, что должник избавляется от имущества по заниженной цене ввиду неблагоприятных для него причин. В результате, покупатель прямо или косвенно был осведомлен о цели противоправной деятельности должника, решил суд.

      Дмитриев обратился в Верховный Суд Российской Федерации. Он доказывает  свою непричастность к должнику и к целям, которые тот преследовал при заключении этой якобы, спорной сделки. Покупатель указывает, что действовал разумно и осмотрительно, что и подтвердили суды двух инстанций. Дмитриев сослался  на судебную практику: по его мнению , позиция о существенности цены важна только в тех случаях, когда цена имущества была бы завышена в два раза в сравнении с рыночной , или если имущество продано по цене, которая составляет меньше половины  рыночной оценки предмета заключенной сделки.

Экономическая коллегия согласилась с доводами Дмитриева и отменила постановление Арбитражного Суда  Московского округа. Она признала правильность выводов судов двух первых инстанций. Таким образом, нежилое помещение осталось в собственности Дмитриева.