Признание покупателя добросовестной и отмена оспаривания.

Позиции Верховного Суда в области банкротства.

Признание покупателя добросовестной и отмена оспаривания.

Из этических соображений имена и фамилии, а так же названия юридических

лиц ,участников дела, изменены.

В рамках дела о банкротстве Елены Портной Финансовый Управляющий обратился в Арбитражный Суд первой инстанции с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 9 августа 2023 г. Договор был заключен между Еленой Портной и Тамарой Горчаковой.

Финансовый Управляющий оспорил сделку как совершенную с неравноценным встречным предоставлением. По его расчетам, квартира была продана с отклонением от рыночной цены аналогичных объектов более чем на 20%. Суд назначил экспертизу, которая установила рыночную стоимость квартиры на момент продажи в размере 9,37 млн рублей. При этом Тамара Горчакова уплатила за квартиру 5 млн рублей. Эксперты не выявили объективных характеристик, которые могли бы снизить рыночную стоимость жилья.

Арбитражный Суд первой инстанции признал сделку недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 Закона «О несостоятельности ( банкротстве)». Эту позицию поддержали Арбитражный Апелляционный Суд и Арбитражный Кассационный Суд.

Тамара Горчакова подала жалобу в Верховный Суд Российской Федерации, который решил рассмотреть этот спор.

Арбитражный Суд первой инстанции удовлетворил заявление Финансового Управляющего. Суд установил, что разница между рыночной ценой квартиры (9,37 млн рублей) и продажной ценой (5 млн рублей) свидетельствует о существенном занижении стоимости.

Арбитражный Апелляционный Суд согласился с выводами нижестоящего суда о неравноценности встречного предоставления.

Арбитражный Кассационный Суд также поддержал позицию нижестоящих Арбитражных Судов и оставил судебные акты без изменения.

Тамара Горчакова указала, что возврат квартиры в конкурсную массу не приведет к ее пополнению, поскольку спорная квартира является единственным жильем Елены Портной. Следовательно, на нее распространяется исполнительский иммунитет, и реализовать ее в рамках процедуры банкротства будет невозможно.

В действиях Финансового Управляющего и самой Елены Портной присутствует злоупотребление правом, отметила Тамара Горчакова. По существу, оспаривание сделки направлено не на восстановление имущественных прав Кредиторов, а на иные цели. Она также указала, что Арбитражные Суды проигнорировали права добросовестного покупателя. Она приобрела квартиру по цене, превышающей кадастровую стоимость, что, по ее мнению, свидетельствует о разумности и добросовестности при заключении сделки.

Кроме того, Горчакова обратила внимание на наличие в деле различных оценок спорной квартиры, а также на то, что Арбитражные Суды не применили критерий кратности при соотношении рыночной и продажной цен. При отсутствии кратного (двукратного и более) занижения цены признание сделки недействительной, по мнению заявителя, является необоснованным.

Судебная Коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации указала, что нижестоящие Арбитражные Суды правомерно определили факт неравноценности встречного исполнения как значимое обстоятельство для констатации подозрительности сделки в силу п. 1 ст. 61.2 Закона «О несостоятельности ( банкротстве)» в толковании постановления Пленума ВАС РФ от 23 декабря 2010 г. № 63. Однако Арбитражные Суды при этом не учли ряд существенных обстоятельств, которые коллегия посчитала определяющими для правильного разрешения спора.

Понятие неравноценности из п. 1 ст. 61.2 Закона «О несостоятельности ( банкротстве)» является оценочным. Судебная практика выработала правило: исключительно формальных (процентных) критериев отклонения договорной цены от рыночной недостаточно для обоснования подозрительности сделки. Коллегия сослалась на п. 7 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2024 г., утвержденного Президиумом ВС РФ 25 апреля 2025 г., согласно которому необходима совокупная оценка процентного отклонения с обстоятельствами совершения сделки и контекстом отношений Должника с Контрагентом.

Судебная Коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации детально проанализировала обстоятельства заключения сделки. Тамара Горрчакова нашла объявление о продаже квартиры за 6,3 млн рублей на интернет-сервисе «Авито» и при встрече с Еленой Портной убедилась в ее намерении продать квартиру. Елена Портная озвучила возможность уменьшить цену до 5 млн рублей при оплате наличными. Татьяна Горчакова предложила оформить сделку через онлайн-сервис «Домклик» Сбербанка и передать деньги через банковскую ячейку, потребовала от Елены Портной документы об отсутствии прав на квартиру иных лиц и задолженностей по коммунальным платежам, настояла на включении в договор заверений об отсутствии у сторон неисполненных обязательств, признаков неплатежеспособности, дел о банкротстве, а также намерений на подачу заявления о банкротстве в течение ближайших трех лет.

Заключение договора на обозначенных условиях подтвердили материалы реестрового дела, истребованного Судом из подразделения Роскадастра. Ни Елена Портная, ни ее Финансовый Управляющий, ни Кредиторы не опровергли обстоятельства согласования условий договора купли-продажи и участие Портной в сборе необходимых для заключения договора документов.

Уплаченная за квартиру цена в 5 млн рублей согласована сторонами по результату их договоренностей, на которых заключен договор, и превышает кадастровую стоимость.

Арбитражный Суд не мог оценить эту цену в качестве существенно заниженной. Обстоятельства заключения договора указывают на то, что Тамара Горчакова действовала разумно и проявила требующуюся от нее по условиям оборота осмотрительность. Елена Портная, напротив, дала не соответствующее действительности заверение об отсутствии Кредиторов и намерения на подачу заявления о Банкротстве.

2. В итоге:

Судебная Коллегия по экономическим спорам отменила судебные акты всех трех судебных инстанций и приняла новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявления Финансового Управляющего о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий его недействительности.