Банкротство при ипотеке единственного пригодного для постоянного проживания помещения

      Казалось бы появление закона о банкротстве физических лиц, обвалит рынок потребительского кредитования (за счет невозврата денежных средств и увеличения проблемных активов в банках ) но как показало время, вала заявлений о признании банкротом от граждан не последовало в силу множества обстоятельств. Один из факторов сдерживания от подачи заявления является наличие квартиры обременённой ипотекой. Т.К  в соответствии с ФЗ «Об ипотеке» и ст. 446 ГПК

      Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; Тоже касается и земельных участков.

      Это  главный минус при банкротстве физических лиц –  нельзя сохранить ипотечное жилье в большинстве случаев и списать долг по ипотеке, оставив за собой жилье, именно потому, что ипотека призвана защищать интересы залогодержателя – банка или другого лица, которое давало вам займ или кредит. Даже если банк нарушил сроки включения в реестр требования кредиторов или вообще не подал требование о включение в реестр требования кредиторов, квартира или дом с земельным участком, находящийся в ипотеке, будут включены в конкурсную массу. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.12.2016 N Ф08-8974/2016 по делу N А32-36980/2015

      «В статье 24 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

Включение в конкурсную массу единственного пригодного для постоянного проживания помещения должника-гражданина, которое является предметом ипотеки, производится финансовым управляющим независимо от включения в реестр требования кредиторов требований залогодержателя.

       Но что же делать гражданину имеющему ипотеку и потребительские кредиты при наступлении сложного финансового положения.

В таких ситуациях есть несколько вариантов решения проблемы.

1.  Заемщик идет по пути предпочтительного удовлетворения и платит только по ипотечному кредиту, по остальным обязательствам уходя в просрочку , что в свою очередь приводит к судебным решениям и возбуждению исполнительного производства, в итоге должник рискует остаться с половиной зарплаты и ипотекой, это обстоятельство вынуждает должника менять место работы с официальным доходом на работу с серым заработком.
2. Реструктуризация ипотечного кредита с государственной поддержкой в соответствии с Постановлением Правительства российской федерации От 20 апреля 2015 г. N 373 Об основных условиях реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам),оказавшихся в сложной финансовой ситуации, и увеличении уставного капитала акционерного общества" агентство ипотечного жилищного кредитования"на основании данного акта у гражданина имеется возможность реструктуризировать ипотечный кредит путем заключения с кредитором соглашения об изменении условий ранее заключенного кредитного договора (договора займа), заключения нового кредитного договора (договора займа) на цели полного погашения задолженности по реструктурируемому ипотечному жилищному кредиту Предельная сумма возмещения по каждому реструктурированному ипотечному жилищному кредиту (займу) составляет 30 процентов остатка суммы кредита (займа), рассчитанного на дату заключения договора о реструктуризации, но не более 1500 тыс. рублей.

При  подаче заявления о реструктуризации должны быть одновременно соблюдены следующие условия:

       а) заемщик (солидарные должники) является гражданином РФ, относящимся к одной из следующих категорий:

-граждане, имеющие одного или более несовершеннолетних детей или являющиеся опекунами (попечителями) одного или более несовершеннолетних детей;

-граждане, являющиеся инвалидами или имеющие детей-инвалидов;

-граждане, являющиеся ветеранами боевых действий;

-граждане, на иждивении которых находятся лица в возрасте до 24 лет, являющиеся учащимися, студентами (курсантами), аспирантами, адъюнктами, ординаторами, ассистентами-стажерами, интернами и обучающиеся по очной форме обучения;

      б) изменение финансового положения заемщика (солидарных должников) - среднемесячный совокупный доход семьи заемщика (солидарных должников), рассчитанный за 3 месяца, предшествующие дате подачи заявления о реструктуризации, после вычета размера планового ежемесячного платежа по кредиту (займу), рассчитанного на дату, предшествующую дате подачи заявления о реструктуризации, не превышает на каждого члена семьи заемщика (солидарного должника) двукратной величины прожиточного минимума, установленного в субъектах Российской Федерации, на территории которых проживают лица, доходы которых учитывались в расчете. При этом среднемесячный совокупный доход семьи заемщика (солидарных должников) в расчетном периоде равен сумме среднемесячных доходов заемщика (солидарных должников) и членов его семьи, к которым для целей настоящего подпункта относятся супруг (супруга) заемщика (солидарного должника) и его несовершеннолетние дети, в том числе находящиеся под его опекой или попечительством, а также лица, указанные в абзаце пятом подпункта "а" настоящего пункта, и размер планового ежемесячного платежа по кредиту (займу), рассчитанного на дату, предшествующую дате подачи заявления о реструктуризации, увеличился не менее чем на 30 процентов по сравнению с размером планового ежемесячного платежа, рассчитанного на дату заключения кредитного договора (договора займа);

        в) обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору (договору займа) является ипотека жилого помещения, расположенного на территории Российской Федерации, или залог прав требования на такое жилое помещение, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - договор участия в долевом строительстве);

       г) общая площадь жилого помещения, в том числе жилого помещения, право требования на которое вытекает из договора участия в долевом строительстве, ипотека которого является обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору (договору займа), не превышает 45 кв. метров - для помещения с 1 жилой комнатой, 65 кв. метров - для помещения с 2 жилыми комнатами, 85 кв. метров - для помещения с 3 или более жилыми комнатами;

      д) жилое помещение, в том числе жилое помещение, право требования на которое вытекает из договора участия в долевом строительстве, ипотека которого является обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору (договору займа), является (будет являться) единственным жильем залогодателя. При этом в период, начиная с даты вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 20 апреля 2015 г. N 373 "Об основных условиях реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации, и увеличении уставного капитала акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" по дату подачи заемщиком заявления о реструктуризации, допускается наличие совокупной доли залогодателя и членов его семьи в праве собственности не более чем на 1 иное жилое помещение в размере не более 50 процентов. Для целей настоящего подпункта к членам семьи залогодателя относятся супруг (супруга) залогодателя и его несовершеннолетние дети, в том числе находящиеся под его опекой или попечительством. Соблюдение указанных условий подтверждается заявлением заемщика в простой письменной форме. Представление заемщиком сведений из Единого государственного реестра недвижимости не требуется. Акционерное общество "Агентство ипотечного жилищного кредитования" осуществляет проверку предоставляемых в соответствии с настоящим подпунктом заемщиком сведений;

       е) кредитный договор (договор займа) заключен не менее чем за 12 месяцев до даты подачи заемщиком заявления о реструктуризации, за исключением случаев, если ипотечный кредит (заем) предоставлен на цели полного погашения задолженности по ипотечному жилищному кредиту (займу), предоставленному не менее чем за 12 месяцев до даты подачи заемщиком заявления о реструктуризации.

Важно: В случае несоблюдения не более двух условий, изложенных выше, выплата возмещения в рамках программы допускается в соответствии с решением межведомственной комиссии в порядке, предусмотренном положением о межведомственной комиссии.

  3.            Рефинансировать ипотечный кредит в стороннем банке с заключением нового измененного договора с другими участниками, выход на  банкротство. Данный способ требует знаний специалистов (кредитных брокеров) и юристов специализирующихся на банкротстве.    

Если у вас ипотека и вы в сложном финансовом положении то приходите на консультацию в нашу компанию, и разберите вашу ситуацию на предмет того, что можно сделать, чтобы сократить ваши расходы и уйти от неблагоприятных последствий.

Ответы на некотрые вопросы наших клиентов.

Что делать с ипотечным кредитом если банк закрыли?

В народе существует мнение, что отзыв лицензии у банка является основанием для снятия всех обязательств с заемщиков. Это, конечно же, не так.

Работа с займами в лишенных лицензии банках ведется по той же схеме, как и с депозитами, через Агентство по страхованию вкладов (АСВ).

Выглядит это следующим образом:

-Все данные о вкладчиках и заемщиках передаются в АСВ;

-АСВ производит выплаты и получает право требования по кредитам;

-АСВ передает заемщику реквизиты, на которые следует переводить ежемесячные платежи по кредиту;

-Через несколько месяцев назначается новый банк-кредитор и последующие выплаты заемщик производит на его счета.

Как вести себя при смене кредитной организации?

Не знаете, что делать с кредитом, если банк закрыли? – платить! Как ни удивительно, ответ на сложный вопрос прост. Прекращение выплат грозит не только штрафами за просрочки, но и потерей недвижимости. Чтобы быть уверенным, что в переходный период информация о своевременных платежах не потерялась – будьте бдительны:

-убедитесь, что все предыдущие платежи зачтены;

-возьмите выписку об остатке задолженности и сумме, внесенной за весь период кредитования;

-не пропускайте ежемесячные выплаты в период передачи кредита в другой банк и сохраняйте квитанции;

-проверяйте зачисление выплат на счет временной управляющей компании.

Ситуация несколько проще у тех, кто кредитовался по программе АИЖК. В этом случае вносить платежи разрешается на счета другого банка-партнера организации.

Переоформление документов

Смена финансовой организации неизбежно влечет за собой и внесение соответствующих изменений в кредитный договор. Оформлено это может быть, как дополнительным соглашением, так и путем заключения нового договора. Как бы то ни было, условия кредитования должны остаться теми же. Если новая кредитная организация пытается увеличить процентную ставку или пересмотреть график выплат, знайте – это не законно.

Еще один нюанс касается досрочного погашения. В некоторых ипотечных договорах прописывается условие, что делать с кредитом, если банк закрыли. Нередко им становится полное досрочное погашение задолженности. Следует знать, что в этом случае новый кредитор потребует от заемщика выполнения данного пункта. Однако сильно опасаться этой ситуации не стоит, т.к. существует множество предложений о рефинансировании.